Huiseigenaren willen steeds vaker eerst een andere woning kopen alvorens ze de huidige woning gaan verkopen. De afgelopen 2 jaar is het verkoopproces – vooral in de grote steden- volledig naar deze kant omgeslagen. Logisch, door het geringe aanbod en de alsmaar toenemende vraag heb je- als koper- vaak geen andere keus. Maar is het slim om eerst een huis te kopen?
Krappe woningmarkt: eerst kopen betere optie
De koopwoningmarkt lijkt opgesloten in haar eigen succes. In de afgelopen twaalf jaar is de markt nog niet zo krap geweest. Op dit moment heeft een koper gemiddeld een keuze uit vier woningen, op de nieuwbouwmarkt zelfs maar uit twee. Vooral in provincies Noord-Holland, Utrecht, Zuid-Holland en inmiddels ook Flevoland. Ook (tijdelijke) huurwoningen zijn steeds minder beschikbaar waardoor eerst kopen een betere optie lijkt.
Compleet nieuw is het ‘eerst kopen’ overigens niet. Ook in het verleden was het gebruikelijk om eerst een huis te kopen en pas daarna het huidige huis in de verkoop te zetten. Toen bij het begin van de crisis in 2008 veel kopers met twee huizen bleven zitten en daardoor in grote financiële problemen kwamen, kenterde de praktijk en werd eerst verkopen en daarna kopen de norm.
Wanneer is eerst kopen een mogelijkheid?
Om herhaling van het financiële debacle te voorkomen zijn de voorwaarden voor financiering de laatste jaren behoorlijk aangescherpt. Alleen als je kunt aantonen dat je gedurende 12 tot 24 maanden ook de maandlasten van je nieuwe hypotheek kunt betalen dan is eerst kopen voor jou een mogelijkheid.
De krapte en hiermee de aanhoudende stijging van de verkoopprijzen lijkt misschien verrassend gezien de diverse aanscherpingen van de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypothecaire lening. Maar omdat de hypotheekrente op dit moment historisch laag is (tussen 2008 en nu is deze gedaald van 5,5 % naar 2,3%) hebben deze aanscherpingen de financierbaarheid niet al te veel aangetast. Een groot deel van de schuldproblematiek van eigenaren is opgelost. Bovendien hebben veel mensen nu een overwaarde op hun woning bij verkoop.
Gelukkig helpt de Belastingdienst mensen met dubbele woonlasten. Gedurende het jaar waarin je je oude woning verlaat plus 3 extra jaren heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor beide woningen. Na deze periode verschuift de tweede hypotheek naar box 3. De rente is niet meer fiscaal aftrekbaar, maar het vermogen in box 3 gaat flink omlaag. Dit kan schelen in de vermogensrendementsheffing.
Verwachting toekomst
Het is natuurlijk afwachten hoe lang deze krapte aanhoudt en of daarmee ook het verkoopproces veranderd. Duidelijk is wel dat meer nieuwbouwkoopwoningen de gestreste markt wat kunnen verlichten. Maar door gebrek aan bouwcapaciteit, financieringsruimte en beschikbare bouwplannen, te hoge grondprijzen en te weinig interesse vanuit de woningcorporaties blijft de nieuwbouwproductie nog steeds achter. Dus voorlopig is het zo gek nog niet om eerst een ander huis te kopen en dan pas een verkoopbord in je eigen tuin te zetten.
(Bron: ING)
